2025年10月1日，阿布哈兹正式实施《不动产地籍法》，该法案耗时约20年才完成制定。据《VFokuse Mail》报道。
阿布哈兹的地籍创建进展 （详情）
苏联解体及阿布哈兹脱离第比利斯控制后，共和国保留了苏联时期对不动产管理制度的残余。统一地籍或不动产登记册并未建立。约20年前开始讨论该问题。在总统 Aleksandr Ankvab（亚历山大·安克瓦布，2011—2014 年执政）任期内，开始着手构建其运行的法律基础。
由于共和国的政治危机，该领域的工作一度暂停。直到2015年底，政府才正式批准建立地籍制度的国家计划，规划为期两年，并计划通过俄罗斯联邦预算中的阿布哈兹社会经济发展计划进行资助。
然而，据“Abkhazskie Proekty（阿布哈兹项目）”合作组织报道，由于资金与组织原因，该计划未能按时实施。2019年，阿布哈兹政府宣布地籍系统即将完成，但当时并未向公众展示实质结果，又因新冠疫情（Covid-19）该议题一度被搁置。
根据国家地籍局的消息，2022年共和国完成了地籍自动化系统的建设。两年后，议会开始审议用于建立不动产登记法律基础的相关法案。2024年末，议员正式通过该法案，原定于2025年夏季生效。
但随后，议会又通过了《因实施〈阿布哈兹共和国不动产地籍法〉对部分立法进行修订》的法案，将生效日期推迟至10月1日。
阿布哈兹地籍局局长 Timur Sangulia（季穆尔·桑古利亚）于接受《Respublika Abkhazia（阿布哈兹共和国）》采访时介绍了地籍系统启动的进展。
我们计划在2026年开展不动产的清查及地籍评估工作。仅限于优先类别的不动产。哪些属于优先类别，将由阿布哈兹方面决定。目前属于优先类别的对象包括：国家及市政不动产、用于商业活动的土地以及商业用途的非住宅不动产。该名单将进一步明确。
— Timur Sangulia 表示。
据他介绍，个人住宅建筑不属于优先类别，因此将采用申请制而非集中登记的方式办理地籍。
目前我们正准备启动登记注册与地籍工作：建立不动产地籍自动化信息系统；推进投资计划框架下的立法文件、规范性规章及地籍评估模块的制定；并对地址登记系统进行清查。所有这一切几乎都是在 2021—2022 年期间，根据各地 BТИ（技术清查局）的资料从零开始建立。在此之前没有统一地图，也没有明确的地址变更机制。现在我们已有此能力，将与地方行政负责人合作，共同建立地址体系。
— 官员强调。
阿布哈兹政府已建立由不动产权属文件及 BТИ 材料组成的统一档案库。从各地区及城镇共收集约2500份地图：土地规划图、地形图，甚至军事地图。尽管已积累大量资料，但亟需更新和核实。
我们目前拥有2022年的权属文件档案。在过去两年中虽有部分变动，但我们将迅速更新，并在2026年实现基于既有数据的正常运作。地籍局已从10月1日开始工作。我们需要处理大量登记与注册事务：接收重新登记申请，确定其地籍价值。
— Sangulia 表示。
他强调，拥有丰富经验的俄罗斯联邦国家登记局（Rosreestr）愿向阿布哈兹提供方法和技术支持，因此各项工作将不会完全从零开始。
不动产地籍系统的结构决定了：地籍信息越充分，系统运行越高效，未来能够向公民提供的登记与注册服务也将越高质量。
— 地籍局局长总结道。
阿布哈兹在建立地籍制度时面临的挑战
“Abkhazskie Proekty（阿布哈兹项目）”指出：“通过地籍法与真正建立可运作的地籍制度并非同一回事。”据该门户网站报道，法案生效一个半月后，不动产登记系统目前处于“半瘫痪”状态。
出现了法律冲突：BТИ 官方已无权办理文件，而地籍局尚缺乏完善的数据库及专业人员。通过公证方式办理不动产交易仍需提供 BТИ 的查询文件，同时还需要地籍查询文件，但目前尚无人具备权限发放。
据“Abkhazskie Proekty（阿布哈兹项目）”消息，议会正在讨论将 BТИ 的权限延长至2030年，但尚未做出正式决定，预计未来数月局面会更加明朗。
专家认为，若政府拥有足够的政治意愿，有望建立透明、安全的系统。此前的不确定性影响了投资环境。俄罗斯企业希望在阿布哈兹开展项目，但缺乏地籍制度正在阻碍这一进程。
在缺乏规范地籍登记的情况下购买不动产，可能导致诸多问题。尽管目前存在困难，共和国当局仍保持乐观，呼吁不要过早评判。
关于目前出现的问题，主要源于大量查询请求：是否拥有土地或房屋的信息、BТИ 档案数据、买卖、继承、赠与等文件。部分资料我们无法提供，因为直到11月1日之前尚无权限接触相关档案。一旦权限开放，我们已开始发放查询文件：超过130份已发放，另有50多份土地资料已处理。有人习惯五分钟办好，但在当前改革阶段这是不可能的。我们需要时间进行调整。有时登记一栋建筑需要一小时、两小时，甚至整天。
— Sangulia 表示。
目前地籍局正在培养专业人才，并寻找具备资格的法律专家，他们将接受专业培训，以确保不动产登记系统的运行。
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